Em dezembro de 2019 fomos desafiados para mais uma Gestão de Projeto, para reabilitação de uma cobertura industrial. Um ativo com uma área de cobertura de 6 000 m2, composta por chapa metálica sem qualquer tipo de isolamento térmico, fixada mecanicamente à estrutura metálica existente.
O desgaste acentuado no revestimento metálico, a ausência de fixações mecânicas em alguns pontos de cobertura e as infiltrações registadas, mostraram ser evidentes no local e pelas razões apresentadas, o objetivo do Dono de Obra era melhorar as condições estruturais da cobertura, através da aplicação de um novo revestimento exterior, isolamento térmico e impermeabilização da mesma.
Esta unidade industrial conta com seguintes características:
➡ Sem acesso técnico à cobertura;
➡ 6 000 m2 de cobertura com revestimento metálico deteriorado;
➡ 260 m2 de claraboias em fibra de vidro;
➡ Pendente de cobertura elevada;
➡ 18 Claraboias de desenfumagem;
➡ Inexistência de Equipamento de Proteção Coletiva (EPC) na cobertura;
➡ Laboração entre as 08H e as 23H;
➡ Produção de calçado e derivados.
Consulta ao Mercado
Após levantamento das condições atuais do revestimento de cobertura existente, a G&O delineou um programa de Consulta ao Mercado baseada no Caderno de Encargos criado, com o objetivo de encontrar a Entidade Executante responsável.
Durante a fase de Consulta ao Mercado, a G&O – Gestão de Obras dinamizou com as empresas consultadas as respetivas visitas ao local, prestando todos os esclarecimentos e podendo dessa forma ajudar a garantir a correta formulação técnica e económica das propostas a receber. Os períodos para receção, análise e execução do mapa comparativo de propostas são previamente definidos com o cliente.
Coordenação e Fiscalização de Obra
O Dono de Obra, através da análise do Mapa Comparativo e de todas as propostas recebidas das empresas consultadas, tem nesse momento condições para tomar a decisão de escolher a Entidade executante que será responsável pela reabilitação, seguidas da respetiva adjudicação e contratualização. Neste projeto, a proposta selecionada contemplou as seguintes atividades.
1. Instalação de prumos de Linhas de Vida: de acordo com o estudo realizado e apresentado pela Entidade Executante, a sua instalação em toda a área de cobertura permitiu a realização dos trabalhos em segurança, com a utilização provisória das Linhas de Vida à medida que os trabalhos iam sendo desenvolvidos e permitiu a correta aplicação do isolamento e impermeabilização sobre os prumos previamente instalados;
2. Aplicação de isolamento térmico EPS na cobertura: o fornecimento de isolamento careceu do estudo prévio para o correto assentamento do mesmo sobre a chapa metálica existente. O planeamento prévio da obra permitiu a chegada dos materiais ao local já desenhados para assentar corretamente sobre o perfil da chapa metálica existente;
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3. Impermeabilização com tela vinílica: aplicação de tela vinílica sobre o isolamento térmico. As ligações junto das caleiras e perimetria da cobertura são realizadas com recurso a perfis colaminados próprios, que permitem a correta impermeabilização entre os elementos;
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4. Instalação de caleiras perimetrais à cobertura: Inexistentes até à data da intervenção;
5. Aplicação de Tubos Solares: após o levantamento e estudo das necessidades de iluminação do locatário, a solução dos tubos solares adequou-se plenamente. Sobre as claraboias existentes, aplicaram-se painéis de OSB que permitiram a regularização da impermeabilização sobre estes elementos. Esta atividade permitiu aumentar consideravelmente os índices de luminosidade no interior da nave.
Contratualmente, a data de assinatura do Auto de Consignação deu-se a 13.07.19 com prazo definido de 3 meses para conclusão do projeto.
Existindo uma laboração diária neste ativo industrial, a preocupação do locatário era que os trabalhos na cobertura pudessem de alguma forma criar perturbações na linha de produção da fábrica. Acautelando as premissas impostas pelo mesmo, a Entidade Executante apresentou um plano de atividades e respetiva calendarização para a sua execução.
Neste sentido, a preparação de obra contemplou: a separação da cobertura em 4 áreas de trabalho distintas, estudo dos pormenores de execução, montagem de estaleiro e montagem torre de andaime para acesso dos trabalhadores à cobertura.
As reuniões e a elaboração de atas semanais permitem dar a conhecer de forma sintética o desenvolvimento dos trabalhos ao Dono de Obra e a todos que participam de forma direta ou indireta na empreitada. O planeamento assumido foi cumprido na íntegra, não tendo existido quaisquer atrasos que pudessem comprometer o sucesso deste projeto.
Todos os intervenientes envolvidos, desde o Dono de Obra, Fiscalização e Entidade Executante, contribuíram de forma proativa para se alcançar os objetivos inicialmente definidos.
Resultado final
Entregar valor ao cliente a tempo e horas é sempre o nosso principal objetivo. A essência da Gestão de Obras é conseguir controlar os fatores que ditam o sucesso de qualquer Projeto, seja de Construção, seja de Reabilitação:
➡ Prazo: obra iniciada a 13.07.19 e concluída a 13.10.20. A sua execução decorreu de acordo com o período contratualizado no Contrato de Empreitada, tendo a Receção Provisória sido assinada a 13.10.20, não existindo até à data quaisquer anomalias a registar.
➡ Custo: o custo previsto inicialmente na proposta selecionada foi totalmente cumprido. Nem mais, nem menos!
➡ Qualidade: através das especificações técnicas e dos pormenores de execução técnica apresentados pela Entidade Executante e de um controlo in-situ do desenvolvimento dos trabalhos por parte da G&O – Gestão de Obras, foi possível garantir a qualidade exigida para um projeto de reabilitação deste tipo;
➡ Segurança: 0 acidentes de trabalho! Foram utilizadas Linha de Vida provisórias para execução dos trabalhos de aplicação de isolamento térmico e impermeabilização junto à perimetria da cobertura.
Num período em que a pandemia já era uma realidade em território nacional, foram tomadas algumas medidas de contenção da propagação do vírus SARS-CoV-2. Foram instalados pontos de desinfeção à entrada e saída da cobertura e foi instalado um contentor próprio e WC em obra para servir de apoio à equipa de obra e Fiscalização. Desta forma, minimizámos a circulação da equipa de obra no espaço de operação interior e exterior à nave industrial, sem interferir com a atividade do locatário.
A Consulta ao Mercado e a Coordenação e Fiscalização de Obras são serviços que estão integrados na metodologia de Gestão de Projetos que a G&O preconiza, analisa e discute com qualquer cliente e parceiro e/ou em função de qualquer tipo de projeto de reabilitação. Neste caso e em função da dimensão, conseguimos entregar o projeto dentro dos parâmetros que consideramos fundamentais para o integrar real valor ao ativo considerado e para que o Dono de Obra possa aumentar a rentabilidade do mesmo a partir da sua exploração.
O Dono de Obra ficou com um ativo industrial valorizado, aumentou as condições de utilização do imóvel e contribuí de forma significativa para a melhoria do desempenho energético da nave, especialmente na Primavera e Verão com a radiação solar direta sobre a cobertura.
Se pretende entregar valor ao seu projeto com um acompanhamento rigoroso e personalizado, contacte-nos através do nosso formulário ou envie um email para geral@gestaodeobras.ptpara mais informações.
